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SAT · Arrendamiento · 2026

Tu renta genera ingresos.El SAT lo sabe desde 2026.

Rentar una propiedad en Estado de México es una actividad gravable. El SAT ha aumentado su capacidad de cruce de información — transferencias bancarias, DIOT, y datos del IMSS. Si cobras renta, tienes obligaciones fiscales que cumplir.

Quiero una orientación Ver opciones de deducción
35%
Deducción ciega disponible
2
Regímenes que puedes usar
Abr
Declaración anual cada año
Lo que muchos propietarios ignoran
  • "Si me pagan en efectivo, el SAT no se entera"
  • "Mi inquilino no me pide factura, así que no necesito nada"
  • "Solo tengo una propiedad, eso no cuenta"
  • "Mi administrador se encarga de todo eso"
Lo que en realidad deberías tener
  • RFC activo en régimen de arrendamiento
  • Capacidad para emitir CFDI si el inquilino lo requiere
  • Declaración mensual o anual según tu régimen

Esta página es orientación general, no asesoría fiscal. Cada situación es diferente. Te conectamos con un contador si tu caso lo requiere.

Contexto fiscal

Por qué 2026 es diferente para los arrendadores.

El SAT lleva años recibiendo información de bancos, notarías y empresas. En 2025-2026, el cruce automatizado de esa información se volvió operativo a gran escala.

2019
CoDi y pagos digitales masivos

La adopción de transferencias digitales dejó rastro fiscal en millones de operaciones antes informales. Los pagos de renta por CoDi, SPEI y apps empezaron a figurar en bases de datos del SAT.

2022–24
DIOT e intercambio de datos bancarios

Los bancos están obligados a reportar movimientos que parezcan ingresos regulares. Múltiples depósitos mensuales similares de la misma persona disparan alertas automáticas.

2026
Fiscalización activa a arrendadores

El SAT inició notificaciones y auditorías a personas físicas con ingresos por arrendamiento no declarados. Regularizar voluntariamente es mejor que esperar a ser requerido.

Opciones fiscales

Dos formas de declarar tu renta ante el SAT.

Como persona física con ingresos por arrendamiento, puedes elegir entre dos regímenes de deducción. No existe uno "mejor" para todos — depende de tus gastos reales y si tienes comprobantes.

Opción A
Deducción ciega (35%)
El SAT te permite deducir automáticamente el 35% de tus ingresos brutos por arrendamiento, sin necesidad de comprobar gastos. También puedes deducir predial.
  • No necesitas juntar facturas de mantenimiento ni gastos
  • Ideal si tus gastos reales son menores al 35% de la renta
  • Más simple administrativamente
  • Puedes deducir el impuesto predial pagado adicionalmente

Más elegida por propietarios con una o dos propiedades sin gastos de remodelación importantes.

Opción B
Deducción de gastos reales
Declaras los gastos que efectivamente realizaste en la propiedad (mantenimiento, predial, agua, seguros, intereses hipotecarios, etc.) con sus CFDI correspondientes.
  • Puede reducir más tu base gravable si tienes muchos gastos
  • Requiere guardar y organizar todos los CFDI del año
  • Conveniente si tuviste remodelación o mantenimiento mayor
  • Requiere mayor orden contable

Recomendable si tus gastos comprobados superan el 35% de tus ingresos por arrendamiento.

Nota importante: Esta información es orientativa. La elección del régimen óptimo depende de tu situación fiscal particular, ingresos totales y otros factores. Consulta siempre a un contador registrado ante el SAT para tomar decisiones fiscales concretas.
Obligaciones

Qué debes tener en regla como arrendador.

Estas son las obligaciones generales de una persona física que renta inmuebles en México. Tu contador te dirá exactamente cuáles aplican a tu caso.

RFC con actividad de arrendamiento Tu RFC debe estar dado de alta en el régimen de arrendamiento ante el SAT. Si no tienes RFC o no tienes esa actividad, el primer paso es regularizarte.
Declaraciones periódicas de ISR Dependiendo de si declaras mensual o anualmente (según tu caso), debes presentar tus declaraciones de Impuesto Sobre la Renta. El plazo de la anual es en abril del año siguiente.
Emisión de CFDI si el inquilino lo solicita Si tu inquilino necesita factura para deducir la renta de sus impuestos (muy común en empresas), estás obligado a emitir un CFDI. Necesitas e.firma y un sistema de facturación.
Conservar comprobantes de gastos Si vas por deducción real, necesitas los CFDI de mantenimiento, predial, servicios y demás gastos del inmueble. Como administradores, te entregamos comprobantes de todo lo que se gasta.
Atender notificaciones del SAT El SAT puede enviarte requerimientos por e.firma o Buzón Tributario. Ignorarlos aumenta multas. Si recibes una notificación, busca asesoría de inmediato.
Pagar IVA si aplica a tu contrato En uso habitacional (casa o departamento para vivir) el arrendamiento está exento de IVA. En uso comercial o industrial sí se cobra IVA. Tu contador determina qué aplica a cada contrato.
Riesgos reales

Lo que puede pasar si no regularizas.

No vamos a decirte que "te van a multar mañana". La realidad es más matizada — pero el riesgo es real y va creciendo.

  • Requerimiento del SAT con recargos Si el SAT detecta ingresos no declarados, te hace un requerimiento que incluye el impuesto omitido más recargos y una multa por omisión. El monto total puede ser significativamente mayor al impuesto original.
  • Congelamiento de cuentas bancarias En casos extremos de evasión o deuda fiscal acumulada, el SAT puede gestionar el embargo o congelamiento de cuentas bancarias para recuperar los adeudos.
  • Impedimento para trámites notariales Si quieres vender o heredar la propiedad, el notario solicita constancia de cumplimiento fiscal. Una situación irregular puede bloquear o retrasar transacciones inmobiliarias.
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La buena noticia: regularizarse es posible.

  • El SAT tiene programas de regularización Es posible ponerse al corriente de declaraciones de años anteriores. Un contador puede orientarte sobre cómo hacerlo minimizando multas y recargos.
  • La deducción ciega reduce bastante el ISR Con el 35% de deducción ciega más el predial, muchos propietarios pagan menos ISR del que imaginaban. Vale la pena conocer cuánto te tocaría antes de preocuparte.
  • Nosotros facilitamos la documentación Como tus administradores de propiedad, te entregamos cada comprobante de gasto, reporte mensual de ingresos y resumen anual que tu contador necesita para declarar.

Lo que no hacemos: No somos ni despacho contable ni representantes fiscales. Nuestra orientación es general. Para declarar correctamente, necesitas un contador registrado. Lo que sí hacemos es prepararte la documentación completa para que ese contador tenga todo lo que necesita — y conectarte con uno de confianza si no tienes.

Cómo funciona

Cuatro pasos para regularizar tu situación.

Este es el proceso típico para un propietario que renta y quiere ponerse al corriente con el SAT.

Conversación inicial — entendemos tu caso
Nos cuentas cuántas propiedades rentas, cuánto cobras aproximadamente y si ya tienes RFC activo. Con eso podemos decirte si tu situación es simple o si necesita atención urgente. Sin costo, sin compromiso.
Revisión de tu RFC y situación fiscal actual
Revisamos si ya estás dado de alta como arrendador en el SAT, si tienes declaraciones pendientes y qué régimen estás usando actualmente (o cuál te conviene adoptar).
Referencia a contador si el caso lo requiere
Si necesitas un profesional fiscal para declarar o regularizar periodos anteriores, te conectamos con un contador de confianza que trabaja con arrendadores en Estado de México.
Documentación continua como administradores
Si administramos tu propiedad, cada mes recibes reporte de ingresos, CFDI de gastos autorizados y resumen anual. Todo lo que tu contador necesita — sin que tengas que pedirlo.
Cobertura

Administramos propiedades en renta en estos municipios.

Naucalpan de Juárez Lomas Verdes · Ciudad Satélite · Industrial Tlalnepantla de Baz Barrientos · San Pedro · Industrial Vallejo Atizapán de Zaragoza Hacienda del Parque · Fuentes del Valle Huixquilucan Interlomas · Jesús del Monte · La Herradura
Preguntas frecuentes

Lo que más nos preguntan sobre el SAT y el arrendamiento.

El ISR sobre ingresos por arrendamiento depende del monto de tu renta y de tus ingresos totales del año. No hay una cifra fija — se calcula aplicando la tarifa del ISR de personas físicas sobre la base gravable (ingresos menos deducciones). Con deducción ciega del 35% más predial, la base es considerablemente menor que el ingreso bruto. Un contador puede hacer el cálculo exacto para tu caso.
Sí, si tu inquilino lo solicita, estás obligado a emitir CFDI de arrendamiento. Esto es frecuente cuando el inquilino es una empresa o persona física que quiere deducir la renta de sus propios impuestos. Para emitir CFDI necesitas RFC activo en arrendamiento, e.firma vigente y un sistema de facturación (el SAT ofrece uno gratuito). Si administramos tu propiedad, te orientamos sobre cómo configurar esto.
Es posible regularizarse. El SAT permite presentar declaraciones de periodos anteriores, aunque pueden generarse recargos y multas por omisión. La regularización voluntaria generalmente es mejor que esperar a ser requerido. Un contador especializado puede evaluar tu situación y ayudarte a encontrar la forma menos costosa de ponerse al día. No olvides que el SAT tiene programas de facilidades y plazos de pago.
No. El arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está exento de IVA en México. Sí aplica IVA cuando el inmueble se arrienda para uso comercial, de oficinas o industrial. Si tienes un contrato mixto o cambia el uso, consulta con tu contador porque la situación puede variar.
Si tuviste gastos de mantenimiento, remodelación o reparaciones mayores con sus CFDI correspondientes, puede convenir más usar la deducción de gastos reales en lugar de la ciega del 35%. También son deducibles: intereses hipotecarios del inmueble, primas de seguro, impuesto predial, cuotas de condominio pagadas por el propietario, y honorarios del administrador con factura. Habla con tu contador antes de elegir régimen al inicio del año fiscal.
No. Nuestra especialidad es la administración de propiedades en renta — cobranza, mantenimiento, gestión de inquilinos. No somos despacho contable ni representantes fiscales. Lo que sí hacemos es orientarte, explicarte qué régimen puede aplicar a tu caso, y conectarte con un contador de confianza si lo necesitas. Además, como tus administradores, te damos toda la documentación organizada que ese contador necesita para trabajar.
Cada vez más sí. El SAT cruza información de múltiples fuentes: declaraciones de tu inquilino (si deduce la renta), reportes notariales de compraventa, información bancaria de depósitos regulares, y datos del INFONAVIT o empresas si hay deducción de nómina. El efectivo reduce el rastro, pero no lo elimina totalmente, especialmente si el inquilino es empresa y necesita factura para deducir. La regularización voluntaria siempre es mejor opción que esperar.
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Orientación sin costo

Saber lo que te corresponde pagar es mejor que ignorarlo.

Te orientamos sin costo ni compromiso. Si administramos tu propiedad, además te damos toda la documentación que tu contador necesita para que la declaración sea simple y sin sorpresas.

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